Apartmana Mahkeme Kararı ile Yönetici Atanması
Kat malikleri, bulundukları apartmanda kimin yönetici olacağına ilişkin karar veremezlerse, kat maliklerinden herhangi birinin yapacağı müracaat ile Sulh Hukuk Mahkemesi gereken yöneticiyi atar. Vurgulanmalıdır ki bir apartmanda kat sayısı 8’den fazla ise buraya yönetici veya yönetim kurulu atanmak zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda böyle belirtilmiştir. İlgili kanuna yazımızın sonundaki bağlantıdan ulaşabilirsiniz.
Eğer kat malikleri anlaşmazlığa düşer, yöneticinin olmamasını isterlerse bu durum kanuna aykırı olur. Kat maliklerinden birisi kesinlikle Sulh Hukuk Mahkemesine giderek yönetici atama davası açmalıdır. Eğer bir yönetici seçtiyseniz fakat o kişiden memnun değilseniz bu durumda mahkemeden yönetici atamasını isteyemezsiniz. Yöneticinin toplantı yapmaması, taraf teşkilini sağlayamaması, ehil bir yönetici olmadığının anlaşılması, görevini kötüye kullanmasının tesbiti halinde her zaman mahkemeden KMK md. 34’e göre, yönetici atanmasını talep edebilirsiniz.
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) 34. Madde
Madde 34 – Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde, kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik son fıkra: 14/11/2007-5711/18 md.) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.
Apartmana Yönetici Seçmek Zorunlu mu?
Apartmanlarda yönetici seçimi, 15 gün öncesinden çağrısı yapılan kat malikleri genel kurul toplantısında yapılıyor. Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburi oluyor.
Öte yandan, yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburi oluyor. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, cezai yaptırımlar söz konusu oluyor. Bu hususla ilgili açıklamalara Kat Mülkiyet Kanunu’nun da yer veriliyor.
Mahkeme Kararı ile Atanan Yöneticinin Site Planı Nasıl Olmalıdır?
Apartman/Site yönetim planı, yöneticinin yetki ve sorumluluklarını kullandığı bir plan şemasıdır. Yönetici site planlaması yaparken yönetim usulünü bilmelidir. Yönetici sitede hangi sorunların olduğu tespit etmeli ve en kısa zamanda bu sorunları çözmek için planlamalar yapmalıdır. Kat malikleri site yönetim planını değiştirmek isteyebilirler. Site yönetim planı kat maliklerinin tamamının beşte dördünün oyu ile değiştirilebilir. Değiştirilen site yönetim planı sitenin kütük dosyalarına kaydedilmelidir. Başka sorunlar yaşanır, kat malikleri uzlaşamaz ise Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre karar alınmalıdır.
Apartmana Yönetici Atanması Davasında Görevli Mahkeme Hangisidir?
Apartman yöneticisi atanması davalarında görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
Apartmana Yönetici Atama Davası Nasıl Açılır?
Kat maliklerinden birkaç kişi bir araya gelerek ya da bir kişi dilekçe yazarak yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvuru yapması yeterlidir. Davayı tek bir kişi açarsa hâkim davalı kısmına diğer kat maliklerini de ekleyecektir. Karar, diğer kat maliklerinin dinlenmesi ile verilecektir. Yönetici atama davası basit usul yargılama usulüne göre yapılır. Bu sebeple daha kısa sürede sonuçlanır ve yönetici atanır.
Mahkeme tarafından atanacak yönetici, kat maliklerince seçilen yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu oluyor.
Mahkeme Tarafından Atanan Yönetici Değiştirilebilir mi?
Mahkeme tarafından seçilen apartman yöneticisi altı ay geçmediği sürece kat malikleri tarafından değiştirilemiyor. Buna rağmen, kat maliklerinin haklı gerekçeleri olması halinde atamayı yapan Sulh Hukuk Mahkemesi tarafından değiştirebiliyor. Yönetici, her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır. Ayrıca eski yönetici de tekrar atanabilmektedir.
Apartmana Yönetici Atanması Dilekçesi Nasıl Yazılır?
Apartmana yönetici atanması istemi ile ilgili tüm ayrıntılar, gerekçeleriyle somut olaya uygun olmak kaydıyla belirtilmelidir. Aşağıdaki dilekçede örnek bir senaryo görebilirsiniz. Kişisel bilgilerinize ve yaşadıklarınıza göre ilgili değişiklikleri yapınız. Ayrıca bir avukattan da yardım almanız, dava süresince işinizi oldukça kolaylaştıracaktır.
Apartmana Yönetici Atanması Dilekçesi
...... SULH HUKUK MAHKEMESİ SAYIN HAKİMLİĞİNE
DAVACI: Ad Soyad (T.C. Kimlik No: ...)
ADRES :
DAVALI: Hasımsız
KONU : Apartman yöneticisi atanması isteminden ibarettir.
AÇIKLAMALAR:
1. Yukarıdaki adreste bulunan ...... Apartmanı'nda ikamet etmekteyim. Apartman kat malikleri toplantısı .../.../.... tarihinde yapılmış fakat yönetici seçilememiştir.
2. Apartman içi anlaşmazlıklar ve fikir ayrılıkları nedeniyle yönetici seçiminde sorun yaşanmaktadır. Apartmanın sorunları çözüm beklemektedir. Özellikle yaklaşan kış mevsimi nedeniyle apartmanın bakıma ihtiyacı vardır.
3. Yasa gereği, kendi yöneticisini seçemeyen apartman sakinlerine, yönetici atanmasını talep etme zorunluluğu hasıl olmuştur.
HUKUKİ NEDENLER: KMK md. 34 ve ilgili mevzuat.
HUKUKİ DELİLLER: Yönetim planı, karar defteri, onaylı vekaletname, tanık beyanı ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM: Yukarıda kısaca açıklanan nedenlerle, oturmakta olduğum ...... Apartmanı'na mahkemenizce yönetici atanmasına karar verilmesini saygılarımla arz ederim. .../.../....
İmza
Davacı Ad Soyad
Apartmana Yönetici Atanması Sürecinde Faydalı Olabilecek Kaynaklar: