Kira borçları bir gayrimenkulün kiralanması ve kiranın ödenmemesi yada eksik ödenmesi ile ortaya çıkan borçlardır. Kira kontratları genellikle aylık veya yıllık olarak bir bağımsız bölüm yada bir gayrımenkul için düzenlenir. Farklı kiralanan eşya ve emtialar için de kira borcundan söz edilebilir. Fakat emtialar , konutlar ve işyerlerinin hukuğu birbirinden farklıdır. Bu yazımızda konumuz konut veya işyeri olarak kiralanan bağımsız bölüm ve gayrimenkuller ile alakalıdır.
Kira kontratları kiraya vereni alacaklandıran ve kiracıyı borçlandıran hukuki bir sözleşmedir, Borçlar Kanunu , Kat malikleri kanunu gibi bilimum kanun ve mevzuat ile belirlenen hukuki atıfları bulunmaktadır. Kira kontratları belirli bir süre için ve tanımlanan dönemler için ödenecek kira bedelini ve kira artış düzenlemesini belirler. Kira artışları ile alakalı düzenlemenin devlet tarafından bildirilen azami artışa uyumlu olması ve kira bedelinin ilgili gayrımenkulün gerçek piyasa kira bedeline uyumlu olması hukuken bir gerekliliktir.
Kira kontratları süresi sonunda iki taraftan biri itiraz etmezse kira kontratı 1 yıl uzamış olur veya bir taraf yeniden sözleşme yapılmasını talep edebilir. Kiracı yeni kontrat imzalamaz ise eski kontrat yasal artış yapılarak aynı hükümler ile 1 yıl uzamış kabul edilmektedir. Kiracı kira kontratı bitmeden 15 gün önce yazılı bildirim ile gayrımenkulü boşaltabilir. Kiraya veren 10 yıllık yasal süre sonrası ihtar ederek sözleşmeyi fesih edebilir. Kirasını muntazam ödeyen bir kiracının sadece kiraya verenin isteği ile tahliye edilmesi pek mümkün olmamaktadır. Kiraya verenin kendi ikamet edecek olması , binanın keyfi olmayan sebepler ile yıkılacak olması , kiraya verenin vefatı ile mirasçıların tahliye talep etmesi , gayrımenkulün satılması gibi önemli değişiklikler neticesinde kiracının tahliyesi talep edilebilir. Kiracı ve Kiraya Veren arasındaki gayrımenkul kiralama ilişkisi güzel ve anlaşılır biçimde hukuğumuzda düzenlenmiştir. Tüm mevzuat borcuna sadık Kiracının haklarının korunmasından yanadır, Mal sahibinin kirasını muntazam ödeyen kiracıyı mağdur etmesi hukuk önünde mümkün değildir.
Kira kontratlarının kiracı açısından makul ve hukuki noktalanması açısından kiraladığı mülkten taşınırken mal sahibi ile karşılıklı bir protokol imzalayarak tüm kiraların vaktinde ödendiğini , evin boş temiz ve usulüne uygun teslim edildiğini , aralarında düzenlenen kira kontratının konuttan taşınmaları sebebi ile geçerliliğinin sonra erdiğini , depozitini iade aldığını , karşılıklı bir maddi alacakları olmadığını , konutun mal sahibi veya emlakçı tarafından detaylı olarak incelendiği anahtarının teslim edildiğini imza altına almaları hukuken önemli ve büyük bir güvencedir. Bu protokole mal sahibinin itirazı olursa noterlikten bu konuyu tespit eden bir ihtarname çekilmesi hukuken konutun boşaltıldığının ispatı olacaktır. Nadiren de olsa mal sahiplerinin kötü niyetli davranarak konutlarının aylarca boş kalması sebebi ile alacak davası açtıkları ve kiracının en azından dava sürecine katılma zorunluluğu ve bazı durumlarda maddi mağduriyeti gözlemlenmektedir.
Kiracılık konularında daima kiracı suçlanmamalıdır. Gayrımenkul sahiplerinin de büyük kabahatleri olabilmektedir. Örneğin Mal sahibinin depozit iadesinde güçlük çıkarması da yaşanmaktadır, Yasal olarak depozit iadesi için makul süre kiracılığın son bulmasından itibaren en çok 30 gündür. Mal sahibine İhtarname çekilirse depozitin geri verilmesi konusunda da bildirim yapılmalıdır. Mal sahibi kötü niyetli davranır kiracıya makul sürede bildirmesine ve usulünce konutu boşaltmasına rağmen kira almaya devam etmeyi istemesi ve konuyu hukuk boyutuna getirmesi halinde kiracının taşındığını ispat etmesi ve haklılığını belgelemesi resmi belge ve şahitler ile çok kolaydır. Bu durumda mal sahibinin hukuki ve ceza sorumluluğu oluşur. Mal sahibi konutu boşaltan , boşalttığını 15 gün önce bildiren , gayrımenkulü usulünce teslim eden ve borcu kalmamış olan kiracıya borç uyduramaz, uydurmamalıdır, hukuki sonuçları çok ağır olabilmektedir.
Kira bedelinin çok düşük veya çok yüksek olması yada kira artışının çok yüksek olması müracat halinde hukuk önünde incelenebilir ve buna müdahale edilebilir. Yani bir kiracı kira tespit davası açarak kirasının piyasadan yüksek olduğunu ve haksızlığa uğradığını iddaa edebilirken , mal sahibi de aynı şekilde kira tespit davası açarak kiranın düşük olduğunu iddaa edebilir. Bu davalar hukuk davalarıdır ve mahkemelerde görülmektedir. Mahkeme bilirkişi veya bilimum emlakçıların görüşüne başvurarak kira bedelini tayin ederek kiralamanın bu değer üzerinden devamına hüküm verebilir.
Kira Kontratları iki tarafı da bağlayan sözleşmelerdir, kiracı kira kontratı bitmeden adresi terk ederse de kira kontratındaki taahhüdünü gayrımenkulün boş kalması şartı ile ödemek durumunda kalabilir. Kiralayan da bir şekilde gayrımenkul kira sözleşmesi bitmeden kiracıyı tahliye etmek isterse kiracının mağduriyetini gidermek durumunda kalabilir. Yani kira kontratları süresince kiracı kirasını muntazam ödemek , gayrımenkule zarar vermemek , sorumluluklarını yerine getirmek , çevreye rahatsızlık vermemek, gayrımenkulü kiralama usulünce kullanmak ile kira kontratı sonuna kadar kiracılığını sürdürebilir. Kiralayan da bu şartlar oluştuğu sürece kiralayanın gayrımenkulü kullanmamasını veya tahliye etmesini hukuken isteyemez.
Yazımıza konu olan kira borcu meselesi gerçekten üzücü bir konudur, bahse konu taşınmaz bir ev ise kiracı yüksek ihtimalle maddi sorunlar yaşadığı için kirasını ödeyememekte, işyeri ise de para kazanma zorluğu veya maddi sorunlar yaşayarak kirasını ödeyememektedir. Aslında bu durum üzücüdür, kasıtlı olarak kirasını ödemeyen kiracı sayısı gerçekten çok azdır. İnsanımız borcuna sadıktır ve daima borcunu ödeme yanlısıdır, aksi çok nadir gözükür.
Yine malesef kirasını alamayan mal sahibi de mağdur olmaktadır çünki yaşamsal giderlerini karşılamak gibi asli sorumlulukları için kullandığı maddi kaynağından yoksun kalmaktadır. Bu durumda iki taraf da mağdurdur fakat bir tarafın yani kiracının mağduriyetinin sorumlusu kiralayan değildir ve kiralayanın mağduriyetinin sorumlusu kiracı olmaktadır. Hukuken ve hayatın doğal akışında bu durum maalesef böyledir.
Kiralayan hiç de memnun olmayarak kirasının ödemesini talep etmek dışında çaresizdir, Makul süre ile kiracıya yardımcı olunması temel bir insanlık vazifesi olarak genellikle uygulanmaktadır fakat dönemler boyunca kira ödenmemesi büyük maddi kayba yol açtığı için yine malesef mal sahibi kiracıya kira borcunun ödenmesi ve gayrımenkulün tahliyesi için dava açmak zorundadır. Hukuğumuzda başka bir yol ve yöntem ile alınamayan kiraların tahsili ve kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi mümkün değildir. Tek yol mahkeme ve adaletin kararıdır.
Kira Borcu alacağı için öncelikle kiracı ile müzakere ederek ödeyebilme ihtimali son ana kadar rencide etmeden ve makul bir yaklaşım ile sağlanmaya çalışılmalı , tüm imkanlar seferber edilerek kiracıya yardımcı olunmalıdır. Fakat sorun dayanabileceğiniz süre ve taşıyabileceğiniz maddi külfeti aştığında hukuk yoluna gidilmelidir.
Kira borcu bulunan kişiye önce yazılı bildirim yapılması zorunludur, bu kira borcu ihtarnamesi ile noterlikler aracılığı ile yapılmaktadır. Borcun ödenmesi konusunda resmi bir ihtardır, hukukta yeri vardır ve alacaklının borçluya resmi yoldan borcunu ödemesini ihtar etmesi gerekmektedir. Dava açılmadan önce ihtarname çekilmesi şarttır. İhtarnamenin ihtar edene hukuki bağlayıcılığı vardır, yani ihtarı gerçek ve doğru olmalıdır ve hukuken sorulduğunda bu beyan edilebilmelidir. Yani kirasını alan kişi almadım diye ihtar ederse haksız duruma düşer yada 3 aylık kira alacağı olan kişi 6 ay olarak ihtar ederse haksız duruma düşer veya 1000 lira alacağı olan 5000 lira alacağı olduğuna dair ihtar ederse haksız duruma düşer. Özetle ihtar gerçekten ödenmeyen ayların kiraları için ve gerçek rakam üzerinden yapılmalıdır ve karşı tarafı da rencide etmeyecek bir süre tanınmalıdır.
Hatta insani olarak ihtarname gönderilen kiracının makul sürede kiralarını ödemeye başlaması iyi niyet temsili olarak değerlendirilmeli ve geçmişten kalan ödenmemiş kiraların ödenmesi için gerçekleştirilebilir bir ödeme planı müzakere edilerek eski borcun da belirli bir vadede ödenmesine yol açılmalı ve yardımcı olunmalıdır. Anlayışlı ve yardım sever olunmasının her zaman iyi niyetli insanlar karşısında önemli ve değerli bir davranış olduğu unutulmamalıdır. İnsanların zor günleri ve zor zamanları olur , onlara yardım eli uzatanları hiçbir zaman unutmazlar.
İhtarname sonrası bir uzlaşma ve düzene girme olmazsa hukuki süre beklendikten sonra hukuk yoluna gidilmeli ve dava açılmalıdır. Bu davalar Sulh Hukuk davalarıdır ve Sulh Hukuk mahkemelerine açılmalıdır. Dava dilekçesi kira kontratı temel bilgilerini , kiracının ödeme yapmadığı dönemi ve borcunun maddi toplamını , ihtarname bilgilerini , geciken kiranın nasıl ödenmesinin istendiğini , borçlunun tahliyesinin talep edilip edilmediğini , geciken borç için faiz talep edilip edilmediğini belirten resmi bir dilekçedir. Tüm bilgilerin gerçek ve doğru olmasının hukuken zorunlu olduğunu , iddaaların gerçek olmamasının maddi sonuçları ve ceza ile sonuçlanabildiğinin farkında olunması gerekmektedir. Bu sebeple birçok defa kontrol edilerek dava yoluna gidilmesi gerektiğini unutmayınız.
Bu konularda koşulsuz olarak haklı ve makul olan sürenin çok üstünde bir süre alacaklı durumda iseniz ve hukuk bilginiz de yeterli değilse kira borcu nedeniyle tahliye davası ve alacağın tahsili davası açarken hukuki danışmanlık almanız ve davanızı bir avukat vekaletinde sürdürmeniz son derece faydalı olacaktır. İcra davaları ve tahliye davaları önemli hukuki başvurular ve işlemler gerektirmektedir ve hukuk fakültesi mezunu olmayan kişiler bu işlemleri takip etme yeterliliğine sahip değildir. Avukatın maddi zararınız olmaması ve dava sürecinin takibinin profesyonelce yapılabilmesi için önemli ve koruyucu olduğunu lütfen unutmayınız.
Kira Borcu nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için kira borcu nedeniyle tahliye davası dilekçesi aşağıdaki örneğe benzer biçimde doğru bilgilerle tarafınızca hazırlanarak mahkemeye şahsen veya avukat vekaleti ile avukatınız tarafından sunulmalıdır. kira kontratı ve ihtarname dilekçeye eklenmelidir ve dava süreci ciddiyet ile takip edilmelidir.
Kira Borcu Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi Örneği
................................ SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE
DAVACI : İSMİNİZ VE SOYİSMİNİZ YAZILMALIDIR.
TC KİMLİK NUMARASI : TC KİMLİK NUMARANIZ YAZINIZ
ADRESİ : İKAMET ADRESİNİZİ YAZINIZ
DAVALI : KİRACI İSMİ VE SOYİSMİ YAZILMALIDIR.
TC KİMLİK NUMARASI : KİRACI TC KİMLİK NO YAZILMALIDIR.
ADRESİ : KİRACI İKAMET ADRESİ YAZILMALIDIR.
DAVA KONUSU : Kira alacağının tahsili ve temerrüt durumundaki borç nedeniyle tahliye
AÇIKLAMALAR :
1- Ekli kira kontratı sözleşmesi ile ............... ile .................. tarihleri arasında davalıya dava konusu konutu kiraya verdim ve iki tarafın itirazı olmaması ile yasal kira artışı ile günümüze kadar kiralayanın kiracılığı devam etmiştir ve halen ikametini sürdürmektedir.
2- Kiracı en son kira ödemesini sürekli yaptığı gibi banka yolu ile .................. tarihinde ............ TL olarak yapmıştır.
3- İçinde bulunduğumuz ay dönemi harici ve ödeme vakti geçmiş borçları ............ yılı ................................................ aylarına aittir. Kiracı ........ adet kirasını ödememiştir. Toplam kira borcu ............ TL tutarındadır.
4- Kendisi ile iletişim kurulmuş ve azami anlayış ile yardımcı olunmaya çalışılmış fakat kiracı kira ödememeyi sürdürmüştür.
5- Borcun geçen ....... ay istikrarlı biçimde ödenmemesi üzerine ........... tarihinde .......................... Noterliği ............ yevmiye numarası ile ekte bilgilerinize sunulmuş olan ihtarname ile makul sürede ödeme ödemesi talep edilmiş olup, ihtarname .......... tarihinde tebliğ edilmesine rağmen davalı kira borcunu ödememiştir, davalı ihtarnameye yanıt vermemiştir ve ilgili borç temerrüde düşmüştür.
6- Kiracı içinde bulunulan ayın da kirasını ödememiştir.
YASAL NEDENLER :Borçlar Kanunu , Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu , Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve sair mevzuat.
SONUÇ VE İSTEM :
Yukarıda saygı ile belirttiğim ve resen mahkemenizce uygun görülecek gerekçeler ile ;
İhtarnameye rağmen borcunu ödemeyen kiracının konu mecurdan TAHLİYESİNE, Birikmiş kira borcu toplamı ............ TL ile ihtarname masraflarının ve yasal faizlerinin davalıdan TAHSİLİNE , yargılama giderlerinin ve avukatlık ücretlerinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygılarımız ile arz ve talep ederim.
Tarih:
İsim Soyisim :
İmza :